Last Updated on 2025年2月12日 by nekoto
「不動産開発に興味がある」
「将来不動産開発を行なっている会社に就職したい」
「春田英樹さんに不動産開発のことを聞きたい」
不動産開発は、開発用地の取得からその用地の有効活用を行うためのものです。
例えばマンションやアパートを建築して居住してもらうことや、商業施設を建設して過ごしやすい街を創造したりすることができます。
不動産開発をメインに行う企業が「ディベロッパー」と呼ばれるもので、開発事業には町の再開発やリゾート開発から先ほどのマンション開発や商業施設開発まで様々なスケールのものが存在します。
町の再開発を行う場合は、自治体などと協議したり各種企業とも連携する必要があり非常に大掛かりなプロジェクトになります。
目次
ディベロッパーの仕事を春田英樹氏に聞く
プロジェクトを実行するにあたっては建築のためのゼネコンや建築会社など様々な企業と連携しチーム一体となって推進していく必要があるので、やりがいの大きな仕事ができるとも言えます。
ディベロッパーの仕事には主に用地の取得・企画・開発・販売・管理と呼ばれる仕事があって、各分野でプロジェクトチームを結成し運用することが多いです。
用地取得ではその土地についての情報収集や、開発のための検討が行われます。
商業施設として開発した場合、集客の程度やレベルなどを検討し、収益可能かどうかの分析を行います。
仮に収益可能であると判断した場合は、所有している地主（地権者）との折衝を行い、譲り渡してもらうための価格交渉などを行って入手します。
マンションなどの土地の場合だと地権者が複数いる場合も多く、場合によっては交渉が難航することもある業務です。
加えて地面氏と呼ばれる不動産取引の詐欺集団にも気を付ける必要があり、億単位の損失を出すこともニュースで報じられています。
相手方が本当に地権者かどうかを確認することが非常に重要な業務
それだけ土地の取得には多額のお金が動くため、詐欺をする側も非常に精巧に行っているため相手方が本当に地権者かどうかを確認することが非常に重要な業務なのです。
特に所有者が複数いるような特定しにくい物件は、地面氏に狙われやすく後日法務局に登記を依頼して初めて発覚するというケースも少なくありません。
行政上の手続きの関係で登記を知るのは入手してからなので、支払いの際には一部代金を登記後支払うなどの契約形態を用いることでリスクを軽減することはｋな王です。
また相手本人の確認も意外と重要で、過去犯罪などが起こった場合などはネットを検索すれば可能です。
なので運転免許証や住民票など本人確認を事前に行うことも、詐欺を未然に防止できる方法の一つです。
土地を入手できたら企画・開発段階に移ります。
土地開発コンセプトを検討して最も収益を確保できる最適な開発方針を定める
企画では土地開発コンセプトを検討して最も収益を確保できる最適な開発方針を定めたうえで、何をどれだけ建築するかを検討していきます。
方向性やコンセプトが固まったらそこに立地させる建物のデザインや建築のための設計図の作成、立地させる店舗の検討などの企画に移っていきます。
ファミリー層などのライフスタイルに合わせた顧客がどれくらいその地域にいるのかや、周辺の商業施設や暮らしの状態などを把握したうえで検討します。
すでに商業施設がある場合は競合として採算が合わないこともあるので、独自性を打ち出さなければなりません。
このような検討を続けていって設計図が完成したら、ようやく実際の建築段階に移行していきます。
設計図をもとに建築会社が工事を進めて形にしていくため、ディベロッパーの業務はここで終了です（もちろん進捗確認などの対応は行います）。
企画した建築物の販売
次にディベロッパーの行う業務としては、企画した建築物の販売になります。
オフィスビルで有ればそこに入居してもらうための企業への営業や、商業ビルで合えばテナントの誘致などが該当します。
コンセプトに応じて誘致することのメリットなどを提案し、営業していくのです。
この際のメリットが大きくなるためには、上流工程である開発や企画がいかに重要なフローであるかが分かるでしょう。
コンセプトに魅了ｋが無いと誘致に苦戦することは目に見えいるため、検討に検討を重ねるのです。
そして無事誘致が完了したら、継続的に利用してもらうための管理に移っていきます。
管理では入居した企業やテナントからニーズを拾い上げ、改善のＰＤＣＡを回していくことが主な業務です。
集客のためのプロモーションを行ったり、共用施設部分の環境を改善したりするなどが主な業務内容です。
住居用のマンションなど管理については、管理業務は別の会社に委託している場合もあります。
一方で商業施設やテナントビルなどについては、グループ全体で業務分担を行って運営していることが多いので世界観が統一されている場合が多いです。
企画開発から管理までのグループ全体で行うことで、その地域の街が統一感のある環境になることがメリットでありますが、一方でコスト面ではデメリットと言えます。
まとめ
このため、グループ全体で行っている街は主に都心部がほとんどで大きなタームなる駅などにあります。
一例をあげると、丸の内エリアだったり日本橋エリア、渋谷エリアなどが該当します。
